Primera parte de consejos y tips, sobre contratos de arriendo. Nacidos de la practica judicial y la experiencia en la gestión y planificación de bienes raíces. En esta parte nos referimos de la importancia de analizar con la persona que contrata, la importancia del escriturar el contrato ante notario, la solicitud de pagos por adelantado y la importancia de fijar las condiciones en el contrato de arriendo.
LO PRIMERO ¿CON QUIEN ESTA CONTRATANDO?
Desde el punto de vista del arrendatario -el que usara la cosa arrendada-, lo primero es tener plena certeza quién es el arrendador, Si este es el dueño del inmueble, un representante o una corredora de propiedades.
Si el arrendador es el dueño: solicite que exhiba un certificado de dominio con vigencia reciente, un certificado de hipotecas y gravámenes; y para caso mas cuantiosos como cuando se quiere hacer un arriendo comercial a varios años, se recomienda que se exhiba una copia de la inscripción conservatoria con el rol de la propiedad.
Si el arrendador actúa por medio de una corredora o un representante; conviene que dicho poder conste en escritura pública, en la cual se debe especificar las facultades suficiente para que el mandatario pueda dar en arriendo el bien raíz.
LO SEGUNDO. ANALISIS DE LA PERSONA DEL ARRENDADOR Y/O ARRENDATARIO EN SU CASO.
Las partes de un contrato se pueden analizar de varias perspectivas como la jurídica, la financiera y la tributaria. En esta ocasión nos remitiremos a las mas fundamentales para este tipo de negocios inmobiliarios.
Si su arrendador es una persona natural, debe verificar a través del Sitfa del poder judicial, si el arrendador tiene demandas por incumplimiento de contratos u otras demandas civiles. Con la asesoría de un abogado se puede obtener la información necesaria.
Si su arrendador es una corredora o un representante; Al igual que con la persona natural, ud puede utilizar el sitfa del poder judicial para analizar las demandas que pudiese tener la corredora, pero ademas, ud debe buscar referencias de su gestión y seriedad, tener la posibilidad de verificar que este debidamente formalizada, y que emita los comprobantes tributarios en los giro de dinero.
LO TERCERO. LA IMPORTANCIA DE ESCRITURAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTE UN NOTARIO
Es necesario recordar que el contrato de arrendamiento tiene el carácter de consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y el precio. Por tanto no es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento ante un notario, pero es conveniente hacerlo en caso de tener que presentar este documento en juicio, donde no se podrá objetar ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado.
LO CUARTO, ESPECIFICAR CON DETALLE A QUIEN SE DEBE PAGAR.
En caso de incumplimiento del contrato de arriendo como por no pago de rentas; muchos contratos no especifican bien a quien se debe realizar el pago; desde el punto de vista jurídico este simple hecho puede tener importantes consecuencias, puesto quien demanda el no pago de las rentas de arrendamiento, debe probar este hecho. Por tanto, se agiliza la gestión judicial posterior si se tiene claridad de las personas y cuentas corrientes en donde se debía depositar el monto de arriendo.
Y QUINTO. NO RESERVAS NI PAGO POR ADELANTADO.
En cuanto a la reserva o adelanto en el pago, «es señal de sospecha cuando se solicita el 100% de éste por anticipado, por lo que no se recomienda realizarlo», sostiene Nicolás Izquierdo, jefe de proyecto análisis inmobiliario de Portalinmobiliario.com. Como abogados, le recomendamos siempre, que no es recomendable pagar anticipadamente, hasta que se haya entregado en inmueble.
Otra cosa es el pago de mes de garantía, el cual se realiza para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de la firma del contrato, y se devuelve si no hay reparaciones que hacer o daños en la propiedad al término del contrato, por lo que el arrendatario puede pedir su restitución.
